2021-05-11 08:01:38 | 人围观 | 编辑：noble
俗话说得好，“春江水暖鸭先知”，同样，“春江水寒也是鸭先知”，最近，圈内讨论得比较多的，早已不是什么新房难卖、二手房有价无市的问题了，而是聚焦到了很多购房人眼中的“灰犀牛”——房产税这一杀手锏上。
毫无疑问，房产税如果一旦真的来临，对于房价以及多套房业主的影响力，是绝对不可小觑的，届时，近两年一些城市本就不那么理想的新房和二手房市场，恐怕会更加令人头大，现在很多中介好几个月都没开单了，被动等待着中年转行的命运到来。
但是，对于多套房持有者以及寻求资产配置的买家而言，房产税其实并不一定是“洪水猛兽”，从理论上讲，至少有以下几种房源房产税，是能够姑且“抵消”或者“分担”一部分持有成本和压力的，聪明的中介和房东，已经在暗自置换手中的房源了：
1、出租率高的房源
一定要明确的是，房子真的是拿来住的，不是用来炒的观念，当然，房东买来给谁住，就是另一个层面的问题了，买房来不自己住，租出去给其他人住，当然是可以的，自己坐收租金现金流的同时，还能延缓手中现金的贬值速度和缓解货币超发带来的通胀压力，虽然房产未来的增值预期难与过去10年相提并论，但好歹不会亏得太厉害。
租金收入，除了能够带来稳定的现金流外，一个最大的作用，就是抵消或者降低持有成本，而税费、物业、水电等持有成本，今后可能会成为很多房东买房首先要考虑的一个重要因素。
毕竟，常说的那句戏言“羊毛出在羊身上”，房产税如果对于房东而言，压力很大，那么提升租金，也不失为房东应对调节的一种办法，出租率高的房源和小区，说明其居住的价值也高，那么，承租人花费相对高一点的价格，享受较高的居住价值，也是说得过去的，要想租金低，那就牺牲通勤住到主城以外的郊区，毕竟，好货不便宜，一分价钱一分货，市场还是比较能够接受的。
居住价值高的房源，要么是产城融合做得好（周边写字楼集群多，而且商业热度高），要么是地段（比如核心商圈中心区域）或者交通配套（比如地铁站）等占有一定优势，当然，出租率高的房源，房东买下它的成本，也是要比郊区荒野卖也卖不出去、租也租不出去的房源更高的。
未来的房产税时代，出租率，很可能会成为衡量一套房源的重要指标，毕竟，随着各种引导，人们越来越关注房子本身的居住价值。
2、小户型
这一点，要考虑到房产税如何征，按面积还是按套数，的确是让人捉摸不定。
根据我们的判断，按面积往往比按套数更科学合理，因为，房产税本来就是一种财产税，人们常说的“富人税”，如果按照套数征，有钱人都把自己的房子，置换成大面积的超大大平层或者大别墅，而中低收入群体同样只有一两套小面积刚需或者一居室小户型房源，和有钱人的的税费负担又相差不大，那就没有多少调节贫富的意义了，所以，按照面积征，是更能够体现其价值的。
按照面积征，也是有一定起征点的，因此，小面积的户型，也许承担的税负成本就相对小一些，就类似于物业费一样，按照面积来计算。
假设一个家庭，除了自住的刚需三居室外，还有一套用于投资的房子，如果这套自住以外的房子要交房产税，那么应该是面积越小，其承担的税费负担是越低的，而同一套小户型（比如50平）和同一套三居室（比如90平）的房源，其出租出去的价格，价差可能并不能与税费差别的比值一一对应，大户型往往会出现边际效用递减的情形，也就是说，50平米的小户型每月能收租金1500，但是90平米的每月也能收租2000，中间这点差值500元房产税，其实和两套房要交的税费成本，是不成正比的，很显然，对于业主而言，持有小户型是更划算的。
未来当房产税真的来临，相信很多城市核心城区的小户型，抢手程度一定会超出不少人的想象，身边一些胆大心细的聪明房东，已经在开始置换自己手中的大面积和先期布局小户型了。
3、大城市周边的“跨城”房源
“跨城”房源，当然并不是指距离了大城市十万八千里的那种房源，而是指城市周边、近郊的房源，而且行政区划最好归属于两地，比如成都周边的眉山、贵阳周边的安顺、重庆周边的泸州等。
因为，基于“因城施策”的逻辑，各个城市的房产税相关力度可能会有所差距，如果你的房源都在同一座城市，那么鸡蛋放在一个篮子里么，可能会有一个持有房屋面积的累加因素在内，承担的税负成本可能并不低。
但是，如果是跨城布局，而且都邻近大城市周边，既能享受到核心大城市的商业、教育、医疗等公共配套资源，又能规避掉房源全部集中在一座城市产生“累进”“累加”效应被征高税的可能性，岂不美哉？
当然，在选择的时候，也有一定的风险，毕竟，现在的新区和郊区发展，和过去不可同日而语，最好还是选择那些比较有发展潜力和前景的周边城市，而且此周边城市，能够和区域中心大城市的拓展方向融合，这一点，考察一下周边城市是否在重点打造“临近”大城市区域的接壤板块，也能给购房者提供一些决策参照。
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