实施房产税的必要性及可行性分析

推进个人住房房产税改革的必要性分析

实施房产税有利于深化分税制改革，完善地方税收体系。1994年的财税改革建立了与市场经济相配套的、分税制为基础的分级财政框架，总体上理顺了中央和地方的收入分配关系，具有历史功绩。但是，当前地方政府土地财政问题突出，其中的一个重要原因就是，没有成型的地方税体系，没有大宗稳定的主体税源和收入支柱，不得已搞出很多隐性负债，土地财政便成为地方政府重要的收入来源。而要寻找新的财源支柱，就绕不开房产税。房产税是一个地方税种，改革后将把房产税税率的具体确定权、实施细则的制定权和解释权下放给地方，体现合理分权、理顺分配关系的原则，使税收制度更能符合各地的实际情况，便于调动地方组织财政收入的积极性。

房产税的实施有利于抑制房价过快上涨，促进经济健康发展。不难发现，目前我国房地产行业规模不断增大，土地供应越发紧张，房价居高不下，房价的过快上涨对经济、社会产生了巨大影响。对经济的影响表现在：抑制了人们除购房以外的其他需求，整个社会的消费缺乏支撑房产税，对ciji 内需的政策产生了严重的负面影响。对社会的影响表现在：在我国居民收入分配差距进一步加大的情况下，随着房价的上涨，社会财富在少数富人手中聚集，容易激化社会矛盾，影响社会和谐。

实施房产税有利于调节收入分配差距，促进社会和谐。改革开放以来，居民生活水平虽有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大，很大程度上源于财产性收入的差距在拉大，构成原因之一是来自不动产财富的增值、溢价收入，客观上需要一定的再分配手段来优化调节。房产税显然能够发挥这一作用。

我国的房产税改革试点回顾

2010年，政府出台新“国十条”，以此来控制房价。此举对市场产生了重大影响，虽然房价并没有跌，但开征房产税已成为必然。2010年5月，国务院同意国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，《意见》中明确指出要逐步推进房产税改革。2011年1月，重庆与上海几乎同时宣布开始试征房产税，并公布了方案细则。

从试点效果来看，上海和重庆的试点存在一些制度缺陷。一方面，房产税的征收特点应是宽税基、低税率。但从两地的试点情况看，税基偏窄问题较为明显。窄税基应当对应高税率，但两地的实际税率明显偏低。另一方面，计税依据也与国际惯例不符。国际上一般以评估值为依据，而两地或以市场价格为依据，或以原始价格为依据。

上海市税务局公布的全市应缴纳房产税的住房统计数据中，截至2012年底房产税，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税，这5万套住房中90%适用0.4%的税率。另外，来自上海市财政局的数据显示，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税22.1亿元——房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.64%。2012年上海新建商品住宅平均销售价格为13870元/平方米，较2011年上涨3.1%，房产税抑制房价上涨的效果有限。而重庆2011年的房地产税总额为1亿元，占整个重庆财政总收入2900亿元的0.04%。

笔者认为，对于上海和重庆的试点不能仅从财政收入和房价调控的角度去看，两地试点的最大成效在于“制度破冰”，意味着地方税收体系建设迈出了重要的步伐，这对下一步深化分税制改革具有重要的探索意义。

全面推进个人住房房产税改革的可行性分析

目前，全球范围内的很多国家和地区对房产、土地征收房地产税，如西班牙和美国的财产税、xianggang 的差饷、俄罗斯的房地产税、新加坡和日本的不动产税等。对于我国实行房产税改革，在社会上存在着质疑的声音，认为开征房产税可能会导致经济增长的衰退，因为房产税的征收其实是对可流动资本的课征，这会影响到资本的有效配置，从而影响国家的储蓄和投资，最终影响到经济的发展。反对者还认为，流转税、所得税和财产税是世界上税收体制中的三大类税种，他们之间的比例与经济发展的水平有很大关系，一般来讲，经济发展得越高，间接税的比重下降，所得税和财产税的比重会上升，这种税制发展路径有其必然性。在当前经济发展阶段，我国的房产税很难像其他国家一样在短期内成为财政收入的主要来源。

笔者认为房产税改革是大势所趋。

从法理层面看，我国在改革中已推出的“土地出让金”，其性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，国家凭借社会管理者的zhengzhi 权力收取。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

从宏观层面看，推进房产税是深化分税制改革，培养地方主体税种和调节收入分配的重要手段。尽管试点情况尚未达到预期效果，但改革的大方向是正确的，目前的问题主要在于税率、计税依据等制度设计需要进一步改进和完善。

从技术层面看，目前基本不存在障碍。经过多年的准备，征税基础工作大体就绪。国家相关部门做了相应的技术准备，包括房地产的批量价值评估，房地产信息系统在各地也基本建立，房主与房产基本对应。在一些经济比较发达的省份，相关政府部门也建立了土地数据库、房产数据库。此外，通过上海、重庆两地的试点，我国在房产税方面已经积累的一定的经验，这为下一步全面推进房产税也创造了条件。

（作者单位：中国人民大学财政金融学院）

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