房地产入门基础知识——房产？地产？房地产？房地产业？

什么是房产？

所谓房产，是指能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。包括各种住宅、商铺、厂房、仓库、学校、医院等。

什么是地产？

地产通俗地说就是受到法律保护的有确切权属关系的土地财产，包含地面及其上下结构，也就是地面的道路和地下的供水、供暖、供气、供电、排污等各种管线。地产和土地的区别就是地产有权属。周扒皮为啥叫地主？就是因为他拥有地产，有土地所有权。

什么是房地产？

而房地产呢，就是房产和地产的总称，不仅包含房产（建筑物），还拥有地产（土地），加起来就叫房地产。

你知道了什么是房地产以后，接下来我就要告诉你什么是“房地产业”了。

什么是房地产业？

以房地产为经营对象，从事开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。这实际上就只是2块业务：开发业和服务业

一般情况下，涉及到土地地产的基本上就是开发业，涉及到房屋房产的基本上就是服务业。房产中介和物业公司都是房地产业，属于服务业。而那些房地产业知名企业，比如万科，华润等，他们既做开发又做服务。

房地产业容易跟建筑业搞混，因为他们的业务对象都是房地产。不过其实，他们之间的关系很好区分，建筑业属于工业，第二产业，房地产业属于服务业，第三产业。从合作关系来看的话，房地产业是甲方，是策划发包方，而建筑业是乙方，是执行承包方。

刚才我们明确了，房地产业和建筑业的业务对象都是房地产，而房地产里面包括了房产服务和地产（土地）开发。接下来我们详细说下房产。

房产里面和我们息息相关的主要就是住宅，新型住宅和商铺，这3类基本涵盖了我们所有房产投资的对象。

单元式住宅

就是那种1梯几户的老房子，上海的曹杨新村就是这种的。整栋楼的出行就靠1个楼梯，一般1梯就2-4户，进深大的可以有5-8户。这种住宅建筑面积小，造价经济，户与户之间存在共用走道，楼道，这在以前可以促进邻里关系，现在来说，大家都希望得到隐私保护，实际存在诸多不便。

小知识：什么是进深？从入户门进去后看到最里面的那堵墙的距离深度就是进深。

（图源网络）

公寓式住宅

就是我们现在普遍购买的房子，独门独户，每户里面都包括了卧室，客厅，厨房，卫生间，阳台，浴室等基本生活功能区。那些跃层和复式也属于公寓式住宅。

小知识：什么是跃层和复式？那种层高超过2.5米，可以自建隔层的就是跃层；而房间里有阁楼带楼梯的就是复式，这2类其实差不多的。

（图源网络）

别墅式住宅

别墅其实就是独院独户，一般都带花园和车库，有联排的有独栋的，联排的一般都是上下楼，12楼是一家人家，34楼是另一家人家，独栋的就是整栋楼都是1家人家，一般也就2-3层。别墅占地面积大，多数都在近郊区。如果是闹市区里的别墅区，那价格一定不菲，无论中国的哪个城市，同地理位置都是要远高于多、高层的。

小知识：上海顶级别墅，西郊宾馆旁的天价独立别墅，总共只有18栋，每栋价值4亿

上海檀宫（图源网络）

商品房

就是我们老百姓说的一手房，新房，是房地产企业向政府租用土地使用权，40年，50年，70年开发建设并出售的楼房。之前说的单元式，公寓式，别墅都属于商品房。

小知识：住宅建设用地是70年，工业教育科技文化卫生体育以及综合用地是50年，商业旅游娱乐用地是40年

经适房

经适房其实也是商品房，不但是买的，而且是有产权的，就是便宜点。而且它是具有保障性质的政策性商品房房产，什么意思呢？就是开发商不是房企，是国家，国家用行政划拨的方式在自己的土地上造房子并销售，没有土地出让金，也对具有购买资格的中低收入家庭施行各种购房相关费用的减半，出售价格按保本微利（建设成本+3%利润）的原则，实行政府指导价。

小知识：土地出让金对由市场定价的住宅来说，就是地价，就是你租我的地，你要给我多少钱。但是对于经适房、廉租房、开发园区等这类不是通过市场定价的来说，就不是地价了，这类的土地出让金就有指导定价的概念在里面了，方便理解，你可以认为是一种税收。

廉租房

廉租房从意义上来说和经适房一样，都是为了解决住房问题而产生的政策房。经适房是解决中低收入人群，而廉租房是解决那些经适房也买不了的特困人群。它跟经适房的区别是只租不卖房产，没有产权。租金上以政府补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

小知识：政府补贴就是你自己去找廉租房，然后政府帮你出一部分租金，实物配租是政府给你提供指定住房，按政府定价收你的租金，那这租金肯定是比标准廉租房便宜的，租金减免就是给你房子住也不收你钱。为主为辅的意思就是绝大多数申请廉租房的都采用补贴的形式，少数人实物配租，极少数人租金减免。

高级住宅

高级住宅就是高标准豪华型住宅，主要体现在建筑装修标准和社区地段环境上，这种住宅只能用1个字来形容，就是——豪！质量高，档次高，售价高，低密度，低容积，高绿化，多配套。现在新建豪宅一般都会有个社区会所，只对业主开放，游泳池，桑拿房，网球场，健身房等配套应有尽有。

小知识：低密度最主要的就是限高18米，容积率在1.5以下。容积率=地上总建筑面积与净用地面积的比值。容积率反映的是舒适度，越低说明你小区里的楼栋少，栋距大，私密性好，住户少，活动空间大，绿地率高，居住体验好。相对的，你单位住宅的购买成本就高，房价就高。假设我地价+建造成本=1个亿，因为容积率低，全小区就10户人家，要收回成本，每套房必须卖1000万，但是如果我容积率高，全小区有50户人家，那每套房只要200万就行了。好的小区，高层不超过5，多层不超过3，绿地率不低于30%

上海汤臣一品（图源网络）

普通住宅

我们现在在市场上频繁买卖的绝大多数都是普通住宅。普通住宅反映的是国家一定时期的社会经济水平。目前我国的普通住宅标准是：小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方以下（不含140平方），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（含1.2倍）。

小知识：开发商们很会利用规则的，你们市场上看到的很多房本都是139平方，89平方的，这就是根据普通住宅标准“量身定做”的房子。为什么？因为普通住宅在房屋买卖，去房产交易中心过户缴税的时候，相对非普住宅可以免征很多税。购买上海满5年，成交价500万1套的普通住宅，免掉的个税1%和营业税5.6%还有契税（1.5%-2%）、土地增值税1%，接近10个点，总免税款在45-50万左右了。

低级住宅

主要指那些老小区，每个城市的发展进度不一样，住宅建造年代不一样，你有新的豪宅小区，当然也会有“陋室”小区。一般特指那种分门分户，面积小，厨房卫生间自来水共用的棚户区。城市更新，拆动迁主要拆的就是这种。

上海棚户区（图源网络）

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