学区房价格，即将打“骨折”？先别急！

4月30号，zhengzhi 局会议召开，点名严打学区房。

原话是这么说的：

要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

以前高层会议，通常只提及房住不炒，而这次单独把学区房拉出来批评。

要知道，虽然高价学区房问题由来已久，但在中央zhengzhi 局这么高层的会议上，提出学区房的问题，还是第一次。

这说明，学区房的问题，已经引起高层关注，而且针对学区房的重锤调控，马上就要来了。

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其实，在全国任何城市，顶级学区房，都是易涨难跌，穿越牛熊的王牌产品。

在一线城市，单价超20万元的老破小学区房，并不少见，但即便单价再高，也还是很多人疯抢。

为什么家长都想买学区房？

主要有两个考虑因素：

1.上好学校的确定性强

2.总价成本越低越好

在学区房市场，九年一贯制顶级公办，或者小学初中都对口好学校的，老破小学区房最受欢迎。

大家买的不是学区房，买的是一张确定能上好学校的门票。

而这个确定性，本身就是昂贵的。

虽然高层明确说了不允许学区房炒作，但这几年的教育改革，很明显是偏向公办学校。

以上海来说，上海是全国少有的“民办强于公办”的城市，理论上学区房应该涨幅评判。

但这几年，上海学区房也迎来了好几轮暴涨。其原因就在于，“公民同招”和“民办摇号”。

很多上海的家长，原先只盯着顶级民办学校，但由于不确定性加强，不得不提前规划学区房。

在国内，好的教育资源就是刚需，但供给非常稀缺。

大家都想让孩子读名校，到底怎么判断谁先谁后？

好的办法就是，通过提前买学区房，用积分和价格来筛选。

虽然不一定合理，但最为公平。

大城市造富能力最强，家长也最有实力，所以天价学区房，基本都出现在大城市。

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为什么这个时候要调控学区房？

最直接的原因，是学区房价格太高，炒作太过严重。

前面说到，学区房的本质，是稀缺教育资源的分配问题。

家长们把本来应该花到学校的钱，全花到了学校旁边的房地产。

大家都想买，而且有人炒作，所以结果就是，学区房成了天价。

要知道，现在楼市的主旋律，是房住不炒。

任何涨幅过猛的城市，都无一例外的迎来了敲打。

说白了，高层就是不允许房价涨得太快。

但这个时候，学区房竟然还敢一枝独秀搞特殊化，那当然是第一个被拿出来当靶子。

这个时候提到调控学区房，还有个很大的背景，是人口数据迟迟没有公布。

虽然高层说数据稳定上涨，但目前全社会的共识是，少子化和老龄化的问题，马上就要来了。

人们不愿意生娃，有两个重要原因，教育和房价。

而天价学区房，是两者的结合，所以枪打出头鸟，不动这个蛋糕，很多问题基本无解。

近几年，国家一直在搞教育减负，什么核心素养，什么不公布成绩，什么禁止掐尖。

这些其实都是在降低，教育竞争的提前内卷，和家长养娃育儿的过分焦虑。

降低优质教育的获取门槛学区房，才能提高大家养娃的积极性。

另外，整顿学区房，还跟缩短贫富差距有关。

目前的学区房，还是有钱人通吃，教育资源被有钱人给提前垄断。

如果仍有其继续发展下去，就会有更多的孩子，被剥夺公平的教育权。

国外穷人和富人的教材，都是完全不一样的，通过教育分层彻底锁死了穷人上爬的道路。

然后随之而来的，是更进一步的内卷和阶层固化。

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那么，既然国家确定要打击学区房炒作，接下来会出什么政策？

我觉得，要分为新房和二手两方面来看：

对新房，从舆论和开发商入手，打击学区房广告和炒作。

对二手，从政策出发，提高学区房的不确定性和炒作门槛。

先来说说，新房的部分。

北京深圳等城市，已经开展学区房违规行为的整顿。

目前，主要是针对开发商、中介和广告媒体。

一旦返现有开发商滥用“学区房”来打广告，或者有相关媒体用学区房来做卖点的，都会被监管整改。

官方概念里，其实并没有学位房或学区房的概念，只有“免试就近入学”。

而且早在2016年，《房地产广告发布规定》就明确提到：不得含有广告主能够为入住者banli 户口、就业、升学等事项的承诺。

简单来讲，就是本来就不允许提，接下来对新房的销售宣传，管控会更加严格。

最近，北京已经将开始严打，中介炒作学区房，预计其他一线城市也会跟进。

对于二手，学区房调控的思路，应该是提高学区房的不确定性。

现在调控的手段主要有：

「六年一位」、「公民同招」、「多校划片」、「超额摇号」、「名额分配」。

从教育均衡上，这些方法效果确实不错，但对于学区房的影响，老实说，并不明显。

六年一位，降低了学区房的周转率，公民同招，反而提高了学区房的价值。

比较厉害的，也就是多校划片和名额分配。

多校划片，指的是一套房子对应几所学校，读哪一所不确定。

当初北京执行的时候，确实房价有所下跌，但后面又慢慢涨回来了，因为大家发现：

买了学区房不一定能读好学校，但不买一定读不了好学校。

而且，多校划片打击的是强弱学校的组合。

对于强强联合的，或者成长性较好的学校影响也很有限。

至于名额分配，就是把顶级高中超半数的名额，分配给几乎每一所初中。

有点类似与高考填志愿，每个省都名额，有人总结是“宁zuoji 头，不做凤尾”。

那个时候，上海学区房也受影响，房价回调下跌。

但问题是很少有家长，敢拿孩子的未来，到菜校去赌。

好的学区房，至少教学条件和小学升学条件更好，还是更容易取得中考分数，通过考试一样有机会进好的高中。

真去当鸡头，去烂初中，孩子成绩一直能保持当然好，但万一被带坏了怎么办？

所以好的教育，就是稀缺资源，该买的还是可以照常买。

以上这些办法，主要都是想把优质教育资源给稀释了。

但目前，中国人口还是这么多，优质资源再怎么稀释，液依旧稀缺。

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所以，是不是学区房情况几乎无解呢？

我觉得，也不一定。

要知道，全国也就一线城市，对学区房调控比较严格。

其他绝大多数城市，既没有一线城市的魄力，也没有受到高层的关注。

单是执行，「多校划片」和「名额分配」，就足以让很多地方的学区房降温。

如果再狠点，直接学深圳，搞个二手参考价，别说学区房，二手房价都给你弄下去，

但这是领导希望看到的么？老实说，我不知道。

要知道，学区房的本质，是优质教育资源的不均衡。

所以，彻底搞定学区房问题的关键，就是教育均衡化。

隔壁的日本，有一个很好的方法，就是师资力量轮换。

日本多年来实行的都是教师轮换制，每隔五年，城乡教师轮换一次，确保各地师资力量均衡。

在日本，绝对不存在重点与非重点学校之分，也不存在疯狂择校的情况。

有意思的是，全国教育实力最强之一的上海，也开始有类似的动作。

这可能才是解决学区房问题的大杀器。

深圳目前的做法，是搞大学区和共享学区，全区遍地是名校。

通过教育集团化，来实现教育均衡，这也是抑制学区房的一种思路。

对于学区房炒作学区房，深圳还有一个挺狠的做法，那就是查「实际居住」。

你说，你买学区房是自用，好，那我就查你到底有没有住进去。

目前，深圳实际居住查的特别严，一旦发现造假不一致，学位都会被取消。

这会对老破小学区房，产生部分利空，也能有效打击学区房炒作。

当然，这3个做法，虽然想法很好，但具体落地会有一些难度。

比如，轮换后老师的职称怎么算？交通和待遇怎么解决？

如果都是名校，是不是有真假名校之分？查实际居住有固定周期，能否彻底解决炒作问题？

总的来说，这次高层点名学区房炒作，对学区房肯定会有利空。

具体要看，调控的思路和力度，影响也是完全不同的。

中介、开发商和媒体，大概率会被监管，不排除很多信息会被刻意“黑盒化”，大家根本不知道买的房子对口啥学校。

另外，对学区房本身的调控，应该也会重视起来。

每个城市情况不一样，短期来看，部分热门学区房，可能会受影响。

但长期来看，只要教育资源与土地的绑定关系不变，人们追求优质教育的初衷不变，教育资源的不均衡性不变，那学区房还会是刚需。

即使严打炒作，即使价格影响，自用学位的家长，该买也还是会买。

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