融资性售后回租 地产融资之售后回租详细介绍

本文将详细介绍融资性售后回租作为地产融资中的一种形式，探讨其定义、流程、案例以及优缺点，并分析其在地产融资市场中的作用和发展趋势。

一、定义

融资性售后回租是指地产开发商或业主通过出售自有房产并将其租回，以获取现金资金用于其他投资或资金周转的一种融资方式。

在这种情况下，业主或开发商将房产出售给投资者或房地产公司，然后选择继续在该房产上租赁，以便继续使用该房产。此举可以涉及商业、零售和住宅物业。

二、流程

融资性售后回租的流程大致如下：

1、业主或开发商选择要出售并租回的物业。

2、业主或开发商与投资者或房地产公司洽谈，谈成收购和租赁条件。

3、业主或开发商出售该房产，并与投资者或公司签署长期租赁合同。

4、业主或开发商按照约定每月支付租金。

融资性售后回租的流程与其他房地产带融资方式相比较简单，操作成本相对较低。

三、案例

下面是一些成功应用融资性售后回租的案例：

1、一位房地产开发商拥有一组现代住宅。（零售物业）他将物业出售给一个地产投资公司，并与其签署了20年的租赁协议，业主可以继续在其中居住和使用该物业。这种作法使得业主获得了资金，而投资公司获得了持续的现金流机会。

2、一个家具零售商为扩大业务想获得资金，但其银行信用额度已达到极限。因此，他决定将自己的4个存货大楼出售并租回作为融资方案。银行和一家投资公司各出资一半，收购了这些物业，并与该零售商签署了10年的租赁协议。

3、一家超市连锁店需要筹集更多的资金用于拓展业务。因此，他们将自己的物业出售给了一家房地产投资公司，并与之签署了20年的租赁协议。

四、优缺点

融资性售后回租的优点包括：

1、获得现金流。业主可以通过融资性售后回租获得现金流，用于其他投资或资金周转。

2、提高财务比率。如果一家公司需要提高某些财务比率（例如息税前收益率、流动比率、杠杆比率），他们可以通过这种方式来实现。

3、避免资产贬值损失。在某些情况下，一些房地产物业可能会出现损失，例如租户取消、市场萎缩等，而在这种情况下，业主可以通过这种方式来避免资产贬值的损失。

融资性售后回租的缺点包括：

1、高价格。对于投资者或房地产公司来说，这种带融资的流程可能比较复杂，需要承担更多的风险，因此对房产的收购价格可能较高。

2、损失使用权。业主失去了该物业的所有权，只能继续以租户的身份使用，影响其资产组合的多样性和持有物业的灵活性。

3、长期限制。融资性售后回租的协议通常要求业主与投资者或公司签署长期租赁合同，这可能限制了业主将来的发展。

五、发展趋势

随着投资者在现代经济中扮演的越来越重要的角色，融资性售后回租这种融资方式已成为地产市场中的一种重要方式。未来，融资性售后回租将面临以下趋势：

1、日益普及。融资性售后回租将变得更加普及，因为业主和开发商将更愿意使用一种既可以获得融资，同时也可以避免财务风险的方式。

2、租金会提高。由于房地产市场的稳定和租赁市场的供应减少，融资性售后回租的租金将有所提高。

3、银行可能退出市场。由于银行获取资金已经变得更加困难，银行可能会退出融资性售后回租市场。这可能将导致更多的公司转向这种融资方式，从而进一步推高租金。

六、总结

融资性售后回租是一种有效的地产融资方式，其中业主或开发商可以出售自己的房产以获取现金流，而不需要失去物业的使用权。尽管存在一些缺点，例如房产收购价格较高和长期租赁合同限制等，但随着投资者在现代经济中扮演的越来越重要的角色，融资性售后回租将发挥越来越重要的作用。

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