经济适用房陷阱骗局揭密

近几年来，各地房价接连攀升，使得置业这个概念离低收入者越来越远。为缓解低收入者住房紧张的问题，政府重申经济适用房的重要性。一时间，各地开发商蜂拥而至，修建出一大批经济适用房。

经济适用房的故事由此开始。好政策的发展往往是出人意料的，当福利和盈利被放到了一个层面上时，中间受损失的往往是购买者。

在北京从事房屋调研工作的赵文彬先生近日告诉记者：“经济适用房政策是好的，但开发商们的动机不纯使经济适用房陷阱重重。”

开发商做局 买房人中套

2004年11月，家住海口的张慧女士给记者打来电话，诉说了她在买房过程中遇到这么一件事情:2003年底，她在海口市某小区看中了一套80平米左右的新房，房子坐北朝南，户型、小区环境都不错，交通也很方便。售房小姐还告诉她，这小区附近有很多老房子，都是进了市政拆迁规划的，这里以后增值潜力很大。开发商也是因为这个原因才在这里选址修房的。张女士觉得有增值潜力，就掏钱把这房子买下，简单装修之后，准备卖出去。

但烦恼也围绕着这房子发生了。7个月后，附近的一些老房子的确开始拆迁了，张女士忙把广告打了出去，买家很快找上了门。一切都进行得很顺利，2万元的利润也眼看着就要到手了，但当她去当地房管局banli 过户手续的时候，却被告知她所拥有的这套中户型房屋是经济适用房。根据建设部《经济适用住房管理办法》的通知，她的住房在五年内都不可以出售。即使是五年后出售时，也必须按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。

这下子把张女士搞蒙了，在和开发商签订的购房合同上，房屋性质一栏明明写着 “商住”两个字。在她已经取得的国土证当中，也没有任何关于经济适用房的字样，房屋购买价按也是正常的市场价。怎么到最后，她的商品房就变成了经济适用房了呢？

张女士的事情一经披露，该小区50多名业主联合起来给房管局写了一封投诉信，指责小区开发商把经济适用房当商品房卖，蓄意蒙骗购房者牟取巨额不正当利润。而开发商却指着合同上"根据海房办(1994)57号文件的建房精神，在平等、自愿、协商一致的基础上"这句话，说:“这句话涵盖的文件精神就已经说明了我们销售的房子的性质。”

海房办(1994)57号文件的确是关于经济适用房建房精神的。但是单凭这么一句不清不楚的话，怎么能让购房者正确判断这个房子到底是商品房还是经济适用房呢？最后，当地房管局判定开发商欺骗消费者，勒令开发商退还经济适用房最高限价和业主真实购买价格之间的差价。

现在，张女士更关注的是她所受到的损失该怎么弥补。但从目前状况看来，即使政府主管部门强制要求开发商返还差价，但开发商如果没有能力偿还，或者这笔钱已被用在别处，这个问题的解决就变得遥遥无期了。

以补充协议引人上钩

重庆有一处经济适用房项目，虽然同样是运用经济适用房进行欺诈，但手段却要高明和隐蔽得多。

王先生是一位银行工作人员。2003年底，他被重庆市沙坪坝区的某小区打出的“好房亮着卖，1800－2000元/平方米”的住房销售广告吸引，买下了这里的一套两室一厅的住宅。

他曾算过这么一笔账:他看上的房子是80平方米的，售价在1860元/平方米，而当时重庆的房价是2542元/平方米，一套房子下来，一共节约资金54560元。而且这个小区地段、环境都不错，还有正规的物业公司入驻，怎么看都是合算的买卖。

但当王先生签订购房合同时，却发现购房合同和补充协议文本上土地的规划用途栏填写的是经济适用房。为此，王先生曾3次找到开发商询问这一事宜，开发商也明确告诉他这个小区的房子就是经济适用房，但在房屋销售完后，开发商会改变土地划拨性质为购房者提供一个实质上的商品房。在随后签订的第一份补充协议中，开发商也明确写道:将在2005年3月30日之前为业主banli 出让性质的国土证，除工本费外，业主不承担任何费用。

然而，到了王先生领取钥匙的时候，事情却发生了戏剧性的变化。开发商要求王先生在入住前签定第二份补充协议，不然不给王先生钥匙。而这一份协议内容却与第一份补充协议的内容完全背道而驰，它上面写道:不再为业主banli 土地性质变更，如果选择自行banli ，一切费用由业主承担。并且宣称，此协议与主合同及附件有冲突之处，以前者为准。这就意味着开发商完全推翻了与业主签定的第一份补充协议。

至此为止，开发商完全由“改变土地划拨性质为转向出让性质，为购房者提供一个实质上的商品房”这一协议中抽身退出。而王先生用1860元/平方米的价钱买来了只值1530元/平方米的房子。

黑白合同 难以估计的风险

政府曾制定强制性政策，规定经济适用房必须住满五年才能按市场价出售，目的就是为了防止房产炒家炒卖经济适用房获取暴利。而日前记者在北京调查中发现，某些不满五年的经济适用房却在以"黑白合同"的方式进行买卖。

亚运村以北是北京市经济适用房比较集中的一个地区，这些经济适用房小区周围有很多主要经营经济适用房买卖的房屋中介机构。记者在这里进行了一次暗访，发现这些房屋中介机构代理的二手经济适用房不仅没有住满五年，而且每平方米平均售价要比新房高出五六百元。

文先生曾经是这个行业的“圈内人”，他向记者道出了其中的奥秘: “购房者如果要购买未住满五年的经济适用房，那就必须和这些房屋中介机构签订黑白两套合同，以回避政府买卖禁令。”

“就拿2004年4月我做的一笔交易来说吧，我们拿到房子的价格是2650元/平方米，我们卖出去的价格订在3200元/平方米，但我们和购房者签合同一定不会签实价。为了让有关部门没有我们高价卖房的证据，我们会先和购房者签订2650元/平方米的‘白合同’(买卖合同)拿去给政府部门审核，然后再和购房者签订一份‘黑合同’(补充合同)把房价补足3200元/平方米。所有手续完成之后，我们就会为购房者banli 过户，房产买卖就此完成。”

在这笔交易中，购房者似乎买到了自己满意的房子，房屋中介所做的事情也符合购房者的意愿经济适用房，然而事情不是表面上这么简单。

由于政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同，买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定，如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就更大了。

另一方面，购房人通过这种"黑白合同"买到的房子再上市出售时，还需要补交一个10%的综合地价款。以这套面积80平方米的经济适用房为例，原价每平方米2650元。如果买卖双方按每平方米3200元交易，签的却是每平方米2650元的原价合同，那么如果该房再上市，出了高价的购房人还是需要补交10%的综合地价款21200元!。

看清陷阱

正确购买经济适用房

要想在购房时买到自己称心如意的房产，避开经济适用房陷阱，购房者需要从两个方面提高自己的识别能力。

首先是在买房时，让售楼小姐拿出房屋开发商的企业营业执照、项目规划许可证、国有土地使用证、销售许可证等原始文件。这些文件会表明房屋用地的性质，认真审查这些文件，购房者就会很容易发现这房子到底是商品房还是经济适用房。就像在张女士的案件中，无论在计划部门的立项批文上还是物价部门核定价格的复函中都可以看出这个房子是经济适用房。

其次，在选择房产时要注意开发商的资质、信誉，多收集关于这个开发商的其他楼盘的消息。现在有很多律师机构都提供开发商信誉调查服务，目的就是让购房者买到放心房。

最后，如果购房者决定购买经济适用房，请在查阅了国家政策后，按照规定的购买手续进行购买。不法商贩经常就是利用购房者对国家政策的不熟悉进行销售欺诈。熟读国家政策，对购房者来说，是识破开发商陷阱的最好办法。

在熟愁国家政策后，的确需要购买经济适用房的市民在进行购买时，一定要严格按照国家规定的购房条例进行购买。因为如果购房人违反国家规定进行操作，那么他的行为将不会受到法律的保护，即使以后出现问题，后果也只能购房者承担。

在此经济适用房，本刊慎重提醒购房者:购房时擦亮自己的眼睛，避免陷入经济适用房陷阱。

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本文标签： 经济适用房 买经济适用房后还能买商品房吗 限价房和经济适用房的区别