今明两年，应该“买房”还是“持币观望”，经济学家：关注3个20%

自古以来，房子就是中国人家庭的支撑，是心灵的寄托，只有拥有房子才能拥有归属感。因为近些年来城镇化进程的加快，大量的农村人口进入城市打拼，以追求更高的收入水平和更好的生活水平。并且近些年来，除了农村人口进入城市，城市之间同样存在人口的流动，中小城市的人口开始流向大城市，因此现在我国存在大量人户分离的人口。

我国人户分离的人口到底有多少呢？根据第七次人口普查的数据：全国人口中，人户分离人口为492762506人，其中，市辖区内人户分离人口为116945747人，流动人口为375816759人。

根据人口普查的数据，可以看出目前我国人户分离的人数将近5亿，是非常庞大的人口群体。对于大多数人户分离的人来说，首先面临的就是住房的问题，可以选择租房或者买房，相比之下，租房的成本比较低，但是不够稳定；买房虽然能够提供安稳的居住环境，但是成本相对比较高。

对于暂时在城市中打拼的人来说，租房更加合适一些，但是对于一些想要长期在城市中生活和工作的人来说，买房也是非常必要的。

不过现在我国大多数城市的房价处于比较高的水平，买房对于很多家庭并不是那么轻松的事情。虽然现在大多数人可以选择按揭买房，但是按揭买房仅仅是降低了买房的初始成本，买房最终的成本并没有降低，在买房之后的30年里，还需要承受30年的房贷压力。

因此虽然买房对于很多家庭是必要的，但是因为高房价的问题买房，很多家庭也会比较犹豫，现在到底应不应该买房，毕竟买房需要付出的成本非常高，几乎是掏空了家庭的积蓄，同时让整个家庭承受了巨大的负债。

另外还有一个因素让现在的购房者不知道该不该买房，就是现在楼市分化的趋势。如果是过去房价大涨的环境，房子基本上都会升值，人们不用担心买了房子之后房价会下跌，但是现在楼市已经进入分化的时代，没有人能准确说清房价到底是上涨还是下跌，这让很多购房者变得更加困惑。今明两年，应该“买房”还是“持币观望”，经济学家马光远表示：应该关注这3个20%。

经济学家马光远是一位比较关注房地产行业的经济学家，作为一位对于房地产行业比较中立的经济学家，他关于房地产行业的观点也获得了很多人的赞同。相信大家都听说过马光远3个20%的理论，这一理论基本上从3个方面剖析了现在房地产行业的现状，同时对于未来房地产行业的走势也有一定的预测，看清这3个20%的理论，对于是否应该买房会有很大的启发。

第一：只有20%的城市的住房拥有投资价值。

经济学家马光远认为，目前我国只有20%的城市的住房拥有投资价值，其实这句话的言外之意就是大多数城市的房子已经没有投资价值，只有少部分城市的房子具有投资价值。目前我们国家的楼市已经出现了明显的城市分化，不同城市之间的房价走势会有所不同，在城市分化的背景下，有些城市的房价可能会有一定上涨空间，而有些城市的房价会迎来回调，房子会发生贬值。

对于购房者来说，需要弄清楚什么样的城市的住房拥有升值空间，什么样的城市的住房会迎来房价回调。其实城市中的房子是否升值和城市的发展潜力有很大关系，并且一般情况下呈现正相关，城市的发展潜力越大，住房的升值空间就越大，城市如果没有什么发展潜力，住房也就没有多大的升值空间。

因此购房者在买房之前需要衡量城市的发展潜力，如果城市拥有比较大的升值潜力，建议在这样的城市买房，如果城市没有什么发展潜力，建议可以观望一段时间，等房价经历回调之后再买房。

第二：只有20%的开发商能活下来。

近些年来，随着楼市调控的不断收紧，房地产行业迎来比较艰难的时期。不仅投资客面临着困境，开发商同样面临着比较大的困境，因为开发商和投资客都存在一个问题，就是高负债的问题。在过去楼市发展繁荣的时候，开发商的业绩比较好，即使处于高负债的状态，也可以凭借好的业绩支撑下去，但是随着楼市环境的改变，开发商的处境变得越来越艰难。

经济学家马光远认为，未来只有20%的开发商才能活下来，大多数开发商都会慢慢被淘汰，这并不是危言耸听，现在开发商的处境确实比较艰难，即使是一些大规模的房企，也摆脱不了资金链断裂的问题。

从购房者的角度来说，买房之前需要对开发商进行深度考察，因为现在购买新房基本上都是期房，如果买房之后，房企发生了资金链断裂，购房者将会面临“钱房两空”的问题。

第三：只有20%的楼盘才值得购买。

目前的楼市不仅出现了城市之间的分化，还存在楼盘之间的分化，因为不同的楼盘会呈现出不同的居住体验，自然会有不同的升值潜力。随着时间的推移，人们对于居住体验的要求会越来越高，因此那些居住体验不好的低品质楼盘可能会逐渐被淘汰，而那些真正居住体验好的高品质楼盘将会越来越受欢迎。

因此经济学家马光远认为，只有20%的高品质楼盘才值得购房者购买，这些楼盘不仅拥有好的居住体验，同时还有一定的升值空间。当然真正的品质楼盘算是比较稀缺的资源，需要购房者慢慢挑选。

结语：根据经济学家马光远的3个20%，我们基本上可以弄清楚现在楼市的发展现状。在如今的楼市背景下买房，刚需购房者选择“买房”还是“持币观望”需要结合实际情况来选择，如果城市发展潜力大、房企口碑好资金实力强、楼盘优质等，购房者可以选择买房；但是如果遇到没有发展潜力的城市，或者遇到资金压力大的房子，或者遇到品质比较差的楼盘，购房者还是选择持币观望比较好。

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