什么是好的户型？

2016.9.17。

这几天答主在胆战心惊中度过了人生中最刻骨铭心的一个中秋，中秋前夜通宵抢险救灾，中秋当天睡了一天，下午起来发现一夜之间厦门满目疮痍。是的，你们猜的没错，就是莫兰蒂台风，答主在厦门受灾最严重的区域，房子被重创，目前寄住在亲戚家，无电脑可用，将暂停更文，暂停给知友看户型。这几天心情一直很压抑，也不知道什么时候房子能修好，好在目前情况一直在往好的方面发展。

这几天我一直在思考家的意义，家人的意义。中秋前夜听到狂风肆虐地吹刮窗户，雨水全方位的浸入到家里，我才深刻意识到有个能让我遮风避雨的家，有能跟我一起并肩救灾的人是多么重要。家是我们避风的港湾，而家人就在于在危难的时候能在一起，一起面对，一起度过。

这让我更加坚定信念一定要把这一篇更完，教大家挑到舒适的房子，拥有一个舒心的家。等我安定下来后，定会回来续更的。还请大家继续关注。

2016.9.11更

后面将要写赠送面积篇和通风采光篇

关于赠送面积有什么想知道的请留言给我，私信也可，说说你买的户型开发商都赠送了多少面积，以什么形式赠送的，最好附户型图可发我邮箱1261227584@qq.com，也可去我的微信公众号留言给我，还有什么想了解的也可留言给我。

还有只收藏不点赞是什么鬼，我们友谊的小船说翻就翻了，还有那些不点赞只默默关注我的人，还能不能愉快的玩耍了。偶不开心了。哼。

你们的点赞是我续更的动力。

有人说图少，因为我户型图都是自己画的，用的Setches软件，ipad上的，我还在研究，感觉还没上手，一晚上都画不了两张图，心好累。可能是笔的原因很不好用，你们用过什么样的笔？你们还用过什么画图软件，PS？有这方面比较了解的人请私信给我。以后会尽量多放图，少码字。

2016.9.9更

今天先来更新户型方正这一块儿，后面将续更其他关于户型的事儿。转载须经作者本人同意。

户型方正篇

前些日子有个朋友买了个他心仪的房子，欢天喜地地打电话给我给我讲她千挑万选的户型有多好多好，张口就说户型方正，每个房间的比例都很好……，巴拉巴拉说了一堆。而后简单装修就迫不及待住了进去，正当我以为她从此过上了舒服的新居生活时，今天跟我打电话哀声叹气的，我问她怎么了，她说没住进去无限期待，住进去了感觉怎么就不舒服呢，生活着也不是很方便。我便让她把户型图发给我，结果我一看她买的房子是个这样的户型。我问她谁告诉你这个户型很方正，她说是售楼处的人。今天又看到了几个答案对户型方正的解释，让我觉得很有必要来好好跟你们聊聊户型方正，附我朋友的户型图如下：

红圈表示外墙角。后文会有解释。

户型是这样的户型，外轮廓呈锯齿形的。你们看出来什么问题了吗？

为什么售楼处和中介口中的户型方正的房子会住起来非常不舒服呢？

买房其实是个技术活，需要综合考虑很多方面的因素，而在其中如何选择户型又是非常重要的一块儿。别听有些置业顾问跟你瞎扯，有时候他们自己都搞不清状况， 做住宅项目的时候，会因为开发商方面要求我们制作样板房的装修图，户型平面彩图跟置业顾问有过接触，发现有部分人对建筑学方面的知识不懂，要么是以前是卖汽车、卖家具等跳槽过来的，要么是只懂个大概含糊其词说不明白，要是选户型的时候听了他们的话，真的就是吃亏在眼前了。毕竟他们只要能卖出去房子去就好了，其他的管他呢。

关于户型方正，很多销售人员，地产人员都会解释成房间的长宽比例协调，这是一个很大的误区。为什么这样说呢？不是说户型的进深与开间之比合理就是户型方正吗？看房子的时候都是这么对我说的啊！！！且听于公子慢慢道来。

很多人对户型方正的解释是这样的：

“习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。”

”一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。”

这段话说的并不是户型方正，是房间比例问题，有些地产和销售人员将户型方正理解成了了房间的长宽比例协调。把户型错误理解成了房间，这说明对建筑学方面的基本名词的定义相混淆和理解不清楚。就算一套住宅里的每个房间都是长宽比例都是协调的，整个户型也不一定是方正的，也有可能是非常不方正的。

先来说两个建筑学上的术语：户型和房间

户型指的是由居住空间（客厅、起居室、卧室）和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。

房间在建筑上指的是由墙，楼地面及屋顶围合起来的空间，满足人们一定的使用功能。房间按功能分可分为卧室、客厅、餐厅等等。

户型方正指的是整套户型的格局规整，布局紧凑，户型的外轮廓线大体成一个方形。

房间的长宽比例协调指的是每个房间的长宽之比在一定的范围内，长宽比应不超过1.5：1。比例失调，居住在其中有局促感，过大的长宽比的居室会使人有狭长、压抑的感觉，且房间光线不足，容易通风不良，易潮湿。

那么户型方正在选户型时有多重要？为什么很多开发商和设计师常将户型方正挂在嘴边，两者理解的户型方正有什么区别？我们经常在评价一个户型的优点时上来第一句就说户型方正，你知道什么是真正的户型方正吗？

具体的来个详细的解释，请听于公子慢慢道来。

户型方正在建筑学上指的是套型的大格局要力求方方正正，户型的大轮廓要大致成一个方形，要尽量避免有斜切线造成的尖角形，梯形，弧形等不规则形状的出现，影响室内空间的实际使用效果。户型方正则便于二次布局改造，你们可以根据自我需求实现空间的自由转换和扩展。

户型不方正容易造成：

1.不规则的房型将影响家具布置。

现在的家具绝大多数都是方正的，而此类户型切角多斜线多弧线多要专门定制家具，花钱且效果不一定好。

2.浪费的面积多。

同样面积的户型，使用效果是不同的，户型不方正的空间利用率低，一些出角空间难以利用。

3.容易形成压迫感。

突兀的斜角或锐角对居住在其中的人会造成一种不适的压迫感，尤其是卧室或客厅出现锐角空间。

4.后续装修费用高。

很多缺陷面积需要特别花功夫和材料去处理，靠装修或软装去弥补，一旦装饰不好会非常影响美观。

5.结构不够稳固。

户型出角太多外墙转折太多容易导致外墙不够稳固，在发生地震、火灾等情况下，建筑的结构容易出问题。当然这里说的是比较jiduan 的情况下，一般是不会有什么问题的。但是现在开发商在要求设计人员在设计户型时，要结构所人员对建筑结构做优化，简单来说就是将所配的钢筋数量减到最少，剪力墙的厚度减到最薄，懂得建筑结构的人都知道，一栋楼能稳固的立在地面上，很大程度上靠的就是钢筋混凝土结构。（此处不展开说明）在目前这种优化结构的做法下，选择过于不方正的户型是不太明智的选择。

6.保温节能性能差 。

很多不方正的户型，外墙拐角特别多，外墙的面积也相对多，有的户型外轮廓呈锯齿状，保温节能性能差。学过建筑物理的童鞋都知道，建筑物的外墙角（外墙相对内墙而言的，内墙指的是室内的墙，外墙指的是有一边直接接触到室外环境的墙）是外墙保温隔热最脆弱的地方，是由于外墙角的热桥效应是多维的传热，考虑到很多人不懂热传导，所以此处不展开。外墙（此处外墙代指有保温隔热层的外墙）的缝隙（此处为了便于理解缝隙是代指部分施工技术没达标留的缝隙和施工质量不过关产生的有害裂缝而导致的缝隙，以及由于外墙角长时间的热桥效应对墙体材料产生的破坏产生的裂缝导致的缝隙，此处不展开讲）容易让外墙的保温隔热能力进一步下降。建筑轮廓凹凸过多，对保温隔热不利，同样面积外墙的户型和同样面积外墙且凹凸过多的户型比，后者的保温隔热效果更差。墙角多的体型系数一般相对大（此处有例外但是比较少见）。夏天屋外的热量会进入到室内户型，室内制冷效果会受影响，你会感到用的电费特别多；冬天屋内的热量会传导到室外，你会感到室内的暖气没那么热，这都是因为墙角是两片墙交接结合的位置，由于热桥效应和缝隙的存在（上文有具体说明）再加上国内部分施工队的施工质量（我不说你也懂得，此处省略三千字）。so，此类房子保温节能的性能比户型方正的房子效果要差不少。有的房子夏天空调不制冷，冬天暖气不热，充了几百块的电费用不了几天，原因就在这里。(有知友理解有误，特此补充说明)

听我说了这几点，你应该明白户型方正有多么重要了吧。户型方正的房子简直就是省钱省力又省心呢！！！否则你一冲动一不小心买了套户型不方正的，对于没有建筑方面知识的你来说，就算你使出洪荒之力，后期的装修布置房间，你也难以搞定。

看到这里，你一定想不明白户型不方正有这么多不好的地方，那为什么还有不少开发商要开发这种不方正的户型？是为了在设计上推陈出新吗？

1.有市场。这类房子有人稀罕，有人在长时间居住在方方正正的户型后产生了一种审美疲劳，从而对有斜线有切角有弧线的房子产生了兴趣。开发商正是抓住了某部分购房者的猎奇心理，推出此类户型。这种心理就像有些喜欢穿奇装异服的人心理是一样的，要的不是衣服合身，追求的不是衣服的舒适性，而是要跟别人穿的不一样，要有个性。

2.颜好。有些户型不方正的楼的立面外观设计容易出效果，外立面会好看。正正当当的东西带给人的感觉会有点儿板，户型方正的楼的立面经常处理成对称的，给人感觉有点呆板。而不方正的户型，有切角有弧线的，会带来不对称美，给人的感觉更灵活，更生动。正因为这部分“颜控”的存在，现在住宅的外立面已经被认定为吸引买房人的重要因素，所以喽，有部分开发商在外立面的设计上更加重视，宁可牺牲部分户型的合理性，也要建“颜值”超高的住宅。

3.利润高。开发这样的房子绝大多数并不是为了在设计上有所创新。开发商是逐利的商人，永远会追求利益的最大化，之所以出一些奇特的户型是为了多出面积（墙扭转下，偏个角度，分分钟能多出来好几平米），多卖钱。一套户型多做出10平方米的面积，1000套就是10000平方米，每平米按一万块算的话，开发商就能多卖出一个亿的价钱！！！

我知道有部分“颜控”会问我（别四处看了，就是你），因为我身边就有这样的人，“这楼看起来真好看，我就是喜欢这样的户型怎么办？就是控制不了想买的欲望怎么办？”

咳咳咳，作为一个专业的建筑师给你们几点不成熟的小建议：

第一，可以买，因为钱在你手里呀。

第二，谨慎买。在买房的时候不要盲目追求个性，一定要多去看楼盘多比较，一定要三思而后行，并且三思之后再三思。

第三，如果铁了心要买，你的心意已经无法改变，那么就尽量要求开发商给些优惠，毕竟同样的面积，跟户型方正的房子相比，实际使用效果是差不少的。 如果你是纯粹因为住宅楼的外观好看想买一些带弧线带切角的户型时，那大可不必，你可以选择外墙是方正的，横平竖直的，而飘窗和阳台是圆弧形的、椭圆形的或折线形的户型，这类房子的外观也是能做得挺漂亮的。

第四，把我们建筑学上有关建筑设计的三原则的一句话送给你们大家，那就是“坚固，实用，美观”。这是我进入建筑学这个专业上的第一堂课，我们的专业课老师对我们讲的。 出自《建筑十书》中＂坚固、实用、美观＂的这三个原则成为重要的设计思想,经过两千年的实践,并未过时,仍然适用，仍旧是现在建筑设计的重要的指导思想。你看到了没实用排在美观的前面。

第五，内心要强大。你买了这类房子，心里就要有足够的心理准备，人家布置房间挥挥手就搞定了，你可能还在为怎么布置房间发愁，人家装修轻轻松松，你可能还在为怎么装修苦恼的不要不要的，人家逛一趟家具城一堆家具买回家，你可能还在四处为定制家具四处奔波。

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得房率和有用率篇

你买房子的时候一定会很“专业”的问售楼处小姐：得房率（又称为出房率）是多少？这说明你在关心房子的实际使用面积，但实际上得房率并不能完全衡量房子的实际使用价值。

切记！切记！得房率高不能与户型好画等号。户型好的得房率一般来说都比较高，在合理的区间内，但是得房率高的户型烂的也多了去了。

你花几百万买个房子，自然希望开发商、设计人员能设身处地的为你精打细算，公摊面积越少越好，得房率越大越好。恨不得买的房子得房率是100%，一分钱都不要花到公摊上。

现在大家买房子除了地段、朝向，关心最多的就是得房率，房地产开盘销售时，开发商也往往将得房率作为一个卖点。实际上大家都有一个误区，第一是得房率不是越大越好，第二是得房率高的户型不一定有更多的套内有效使用面积，也就是说得房率不能成为一个衡量户型设计是否合理的指标。我会在后边提到一个新的指标-有用率来作为评价户型是否合理的指标。

看到这里你肯定会不服气了，得房率等于套内使用面积除以建筑面积（建筑面积＝套内使用面积+阳台面积+套内墙体面积+公摊面积），公摊系数等于公摊面积除以建筑面积，得房率越高，公摊系数就越低，说明实际能得到的能够使用的面积越大，那肯定就是越经济实惠喽。

其实然。并。卵。接下来我以一个设计院参与多个住宅项目，画过N多个户型图的建筑师的身份跟你们好好唠唠户型好坏和得房率的那些事儿。

第一，为什么说得房率不是越高越好。

1.一味追求高得房率会影响居住者的日常生活。户型的好坏不能脱离整栋楼的平面来分析。当开发商追求过高的得房率时，会逼得设计师在画图的时候一味的压缩电梯间，电梯厅，过道的面积和宽度，这些你与邻居一起使用的公共空间被压缩到极限，门厅狭小，走道拥挤，公共楼梯窄又陡，带来的肯定是住宅品质的下降，使用上的不爽，进出不方便，也会导致邻里间的摩擦与纠纷。前些日子我一朋友喊我去他新家暖炕，不停地说我这房子买的值，得房率83%，多实惠。结果我坐电梯上去时电梯设计的又窄又深，两个人都不能并排站，否则就得侧着身子面对面，好不尴尬。

2.不仅要追求房子的量（面积的多少）更要注重房子的质，没有品质，房子面积再大生活的也不舒服。高品质的住宅需要配套完善的功能，高挑的大堂，宽敞的楼电梯，明亮的前室，你难道不知这些都要以牺牲一定的得房率来获得吗？在这个住宅需求从功能化转向品质化的年代，居住品质才应该是我们所重点关注的，你也大可不必一味追求高得房率。

3.过高的得房率会导致户型设计的不合理。某某开发商（隐去名字）非常强势，对我们设计的户型非常不满意，说我们设计太烂，我们一看这什么情况啊，户型明明是南北通透，房间方正，动静分区，洁污分区，动线合理，哪哪看都没毛病啊，怎么着了这是。开发商说了得房率怎么才能75%啊，怎么比人家谁谁现在卖的盘得房率低，你们怎么回事？能力不行啊。得房率是我们的一大卖点，现在买房的人看的就是得房率，谁管你户型设计到底有多好，买房的人有几个真正会看，到时候找效果图公司做一套漂亮的户型彩图就行了。必须把得房率给我做大。后来此开发商逼着我们改了好几轮户型，牺牲了某些户型的合理性，直到达到78%的得房率才算完。唉，此处一把心酸泪～这个案例也充分说明了某部分开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性合理性。

第二，为什么说得房率高的户型不一定有更多的套内有效使用面积

上边我提出来有用率这个指标。那什么是有用率？

有用率就是指套型中（什么是套型。套型是指有客厅卧室等起居住空间，厨房卫生间储藏间等辅助空间组成的成套住宅）所有的使用面积减去使用频率小或功能性不强的及设计不当浪费的面积后与套内使用面积的比值。翻译成人话就是你家能被高效率使用的面积与你家室内面积的比值。这个新指标还会被称为有效面积利用率，设计院的人买房子会通俗的用这个指标来比较户型的优劣，其实都不会太在意得房率，只要得房率在合理的范围内不是少的太离谱就行，我们大家都太清楚得房率是怎么算的怎么来的。一般来说，开发商出售的楼盘得房率都在合理的范围内，多层住宅（10层以内）得房率在85%-88%，小高层在75%-80%，高层的得房率相对较低70%-75%。

有用率是衡量住宅最终使用价值的有效标准。有用率越高，说明你家能有效利用的面积越多。有用率高的户型才能称得上是设计得好的户型。

房型是否好用有几个要点，这也是有用率的要点

1.纯走道占的面积少，门集中

走道少能减少不必要的浪费面积，门位集中可以使开关门所占区域得以缩减，从而能增大实用面积。

很多户型设计时没注意这个细节，房间开门的位置分散，门位所对走道的面积很大，而走道没有其它的用途只是纯交通空间，压缩了客厅卧室等空间的面积，造成很大的面积浪费。

2.管线集中布置在墙角，卫生间和厨房共用墙面。

厨房和卫生间设备最多，电器设施最多，管线也最多，面积在整套住宅里却是最少的，如果厨卫管线不集中在一起排布，就会占用很大面积，一般管道井在户内占有一定面积并计算在销售面积之内的，这部分占的面积尽量要小，尤其是小户型。

目前厨卫的管道有给水，排水，热水，通风，暖气管道六种设备管线，如果管道的面积不集中组织在一起，每个管道占一个管井，布置松散，将占用很大的面积。

3.实墙直线要长

在户型设计中，由于墙面常要嵌入各种门，管井，有些墙面就被分割了，成为直线较短的墙。实墙面短不利于摆布家具，尤其是客厅，实墙面短了，摆放电视柜，沙发，布置电视墙都很头疼，给房间布置带来不方便。

4.采光率要高

《住宅设计规范》规定每套住宅至少有一个居住空间（居住空间指客厅起居室卧室）能获得日照，当一套住宅居住空间总数超过4个时，其中宜有2个获得日照。

住宅采光标准应符合采光系数最低值的规定，其窗地面积比要按规定取值。符合采光标准的房间才是能有效使用的面积。暗房间（没有通风采光的房间）的使用效率是很低的。

5.进深开间比要恰当

当一个房间的开间与进深之比大于1:2时，这个房间就非常的不好用，过于窄长，浪费面积，采光通风也都不好。当一个房间的开间与进深之比在1：1到1:1.5之间时是非常好用的房间，有利于布置家具。北方的太阳高度角较小，日照时间短，房间的开间与进深之比在1：1到1:1.2之间是非常合适的，避免了进深太长，采光差。南方的太阳高度角较大，日照时间长，房间的开间与进深之比在1：1.3到1:1.5之间，进深大一点能避免夏季室内过热，室内能凉快一点。

有用率计算

有效使用面积=套内使用面积-（走道+开门处+管井+灰区+楼梯）

有用率=有效使用面积÷套内使用面积

有用率在80%以上才能称得上是一个不错的户型，在85%以上就是一个优秀的户型。

1.减掉走道等交通面积。

一个合理的户型平面布局，应尽量减少交通面积，现在很多大面积的套型里，里面有很多的面积是无用的，变成了人来回走动的而没用的鸡肋走道和交通空间。中小户型中，好的设计一定是将交通面积压缩到最小。

2.减去门位面积

门位如果设计分散，其开闭就会占据相应更多的空间，一般一个门口位置至少减去0.5平方米的面积。

3.减去灰区的面积

如果房型设计进深较大，房间的开间与进深之比大于1:2时，会造成大量的中间位置不能采光，造成灰区。这部分面积如果不能利用起来，人无法停留使用，没有作为储藏间，家具摆放等功能使用，就会面积大而无当，白白浪费面积。这种情况尤其在大中户型中常见。

4.减去管井面积

管井排布分散将浪费使用面积。

5.减去楼梯的面积

跃层，复式，错层的户型中楼梯会占用很大的面积，如果设计合理楼梯下的空间是能用作它用的，如收纳柜，储藏间，卫生间，但设计欠考虑，将白白占用宝贵的面积。

总之，有用率计算要在套内使用面积减去一切不能摆放家具，不能停留活动的面积，在计算时可将有用面积用线框框起来，你会发现框子外面的面积越少越好。

如果你的户型的有用率在60%左右，那这个户型就是个垃圾户型。有用率在80%以上，那么恭喜你，那就是个不错的户型了。大家也可以算算你现在住的房子的有用率是多少，看看达标了没。

希望大家能用我的方法找到称心的户型，住上舒服的房子。此回答将继续更新，后续会贴出户型图，敬请期待。

有用率这个计算还牵扯一个有效赠送面积（入户花园+阳台+挑空）的计算，这次暂且先不提，这个坑好大，以后我会专门写写开发商一直在说的赠送面积。到底开发商所说的赠送面积真的是赠送的吗?这些赠送面积都是能被利用起来的吗？破1K赞就好好唠唠赠送面积那些买房人不知道的事儿。

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