五年新增100万套，上海一手房买得到吗？

上海十四五期间将新增住房100万套，看似一个很大的数字，但是仔细解读就会发现，我们所向往的一手新房估计还是有点悬。

仔细看会发现100万套，其中包括了租赁住房40万套，而且这40万还不是纯成套住宅，而是包括了单间和床位，人家的标准说法是新增供应床位20万张，新增供应租赁房20万套(间)。

所以总的供应量要拆成三段：

60万套新建商品住宅，这是成套住宅，就是我们所谓的一手房；

20万套租赁房，成套或者单间，笔者就算他五五开，各10万吧；

20万个租赁床位。

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我们先来简单聊几句租赁的事儿再谈购买的。要建立一张床，一间房到一套房的多层次租赁住房供应体系。租赁人家里给了一个定调，叫做价格略低于市场价，也就是略低于而已。人家对租赁房的调控目标叫做解决散租多、租期短、租赁关系不稳定。

核心保障的是稳定和长期，而不是对价格进行控制，市场价打一个微小的折扣就算是给足面子了。说白了，实质上是用价格去挤压，让上海维持一个稳定的、不超过2500万红线的人口总量。

后半句不方便说的话是，希望只留下三类群体。一类是劳动密集型行业中勤恳的人，送外卖的送快递的、餐厅炒菜的，给他们一张床；第二类是重点行业需要的中级人才，给人家一间房；第三类是非常紧缺的高级人才，给一套房，当然是租的。

在租赁住房的开源中也明确了几个方向，第一个是给郊区的空置商办用上民用的水电网价格，解决郊区那些空置办公楼的问题。这个思路非常的妙。第二个是新建的租赁房通过银行信贷和保险资金的加入，降低融资成本，说白了就是以小区为单位的人才公寓。

对于我们购房者来说，这些事儿可以忽略不计，无非就是让大家晓得所谓100万套中首先要扣除40万这个数，那剩下的60万就是我们常规的、社会常识意义上的一手新建商品房。

问题是十四五规划，也就是五年，平均年均新增一手商品房也就只有12万套。

粗略估算一下，上海二手房月均成交2万套，一年也就是平均24万套左右，以上海现在的购房风潮，新房上市一年肯定就卖掉了，哪怕是长兴岛的。那么在这一年36万套的成交中，2/3是二手房，1/3是一手房。

但是大家可别忽略了另外一个问题，这平均一年12万套中，我们还没有扣除动迁安置房的套数。这一次新闻中并没有提到，但是按照官方统计的做法，发布十四五的新增供应总量一定已经包括了新增加的动迁安置房。不要以为动迁房会被忽略掉，一股脑的加入总数是官方尽量放大正面数据的惯例，别忘了，人家可是连单间和床位都算进去了的。

这60万套新房中动迁安置房的比重料想也不会太小，上海动迁总归要给房源基地的，所以真正在每年住房成交中一手房的比例，可能就是1/5~1/4的水平。

也就是说一手房在住宅成交的比例其实非常低，考虑到如今的政策，积分加摇号。那么大家想想看，一手房虽然很便宜，却必能让大多数购房者解决问题，买一手房的系数难度太高了。

最近跟开发商聊的比较多，他们有一个反馈就是有些客户们抱着一个不知道哪里来的幻想，认为虽然现在一手房买到的人都是高分的。但是高积分的那帮人过了三、五个月，大半年的，都被各个新盘掐尖了一手房，半年一年后可能一手房开盘的时候，高积分的人就没有了，自己只有50分的人就有希望了。

这个想法有点很理想。首先，虽然高积分的人确实会被分批掐尖，但是不要以为这时候就能轮到你去选房号了，只能说是轮到你去摇号了。

可是别忘了每一个楼盘它所能够消耗的买家数量其实就是其房源量，而总的摇号人数是会积累的，这个楼盘没有摇到号的人会进入下一个楼盘，又没摇到再去下一个楼盘，而且本来看着这个房子还没那么兴趣强烈的人，随着自己几轮摇不到号、身边朋友也几轮摇不到号心态会愈发的恐慌，到时候就是，是个新盘就去摇号。

管你南边到底的奉贤还是北面到底的崇明，总的摇号人数是会逐渐累积的，到后面会发现不是300个人去摇100套房，很有可能会变成3万个人去摇100套房，摇到的概率会越来越低。看看自己平时打新股的概率吧，一年能够摇到你一回吗？对了，还得先看积分，要不然，摇号都进不去。

想想去年杭州每个楼盘都一两万号人去摇号的事吧，上海的购买力难道还比杭州差了？不会吧！只是上海不会出现这个现象，因为，积分在130%之外的，连摇号都轮不上。

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第二点，不要忽略了这过程中时间的问题一手房，可能两年之后，你真的能够积分入围摇到号、买到一手房了，但多少时光被浪费了？在上海楼市，早两年可比两年后给你打一个九折重要得多。

更大概率的可能性是，一年下来，一手房没有买到，但是二手房又10%涨上去了，1000万的话差不多100万又没了，但是想想自己的工薪收入，一年能多存100万吗？

有些朋友会说，白首啊，你这个假设有点过分了，1000万的房子，那算是老好了，不一定要买那么好的嘛！其实大家还真别以为1000万是什么高档住宅。

给大家举个例子，白首的表弟最近也在动心思换房子，家里就住在延长路和大宁路之间，小区隔壁围墙之外就是闸北实验小学的本部。手头打算置换出去的老房子是80年代老公房，三房小一厅，建筑面积也不过90平方，现在去挂牌总价已经到1千万了，这是80年代的老公房啊！

大家自己想一想，哪怕一年、两年以后，入围积分开始明显下降了，终于加入了摇号大军，是不是会比现在直接去二手房付出的总价更多？

算算看自己买一手房的积分吧，如果瞅着积分不是特别高，没把握在六个月之内买上一手房的，那么还是直接二手房吧，别等到一手房没入围、二手房又涨上去了，前不着村后不着店、让自己的辛苦钱又打水漂了。

记住一句话，上海的房价从来不等人，never，Ever。

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