逾期交房违约金诉讼时效是多久

逾期交房违约金诉讼时效是多久

三年。《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。逾期交房违约金诉讼时效应该是从合同约定的交房期限届满之次日为起算点。

案例：

2007年5月，郭某与甲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定甲公司于2007年9月30日前将商品房交付郭某使用，逾期交付的，甲公司应当自约定的交付期限次日起至实际交付之日(房屋实际交付时间为2009年10月30日)起每日向郭某支付房屋总价款万分之二的违约金。2010年10月10日，郭某向人民法院起诉，要求甲公司按合同的约定支付逾期交房违约金。

甲公司在答辩中称，从合同约定的2007年9月30日交房之日起至2010年10月10日原告起诉之日，原告郭某已超过两年未向甲公司主张违约金请求权，该违约金请求权已超过2年的诉讼时效，故要求人民法院依法驳回原告郭某的诉讼请求。

办案侧记：

诉讼时效，指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。我国《民法典》都规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。由于逾期交房违约金的特殊性，当前司法实践中，对于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算问题也存在多种不同的判决结果。甲公司的答辩意见，表面上符合上述相关法律规定，但实质上却违背了诉讼时效制度的立法本意，也对原告郭某不公平。

代理意见：

代理意见主要从分析当前理论界和司法实践中关于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算问题主要三种观点和判决结果。

(一)以合同约定的交房期限届满之次日为起算点

此观点的主要依据就是上述法律的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算;在合同约定的交房期限届满后,甲公司没有交房就构成违约行为，同时合同相对方郭某就应当知道其权利被侵害，即该违约行为一经发生交房，其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。按照此观点交房，从合同约定的交房时间之次日起计算违约金请求权的诉讼时效，而此时，只有该日的违约金请求权未得到给付，即该日违约金请求权利被侵犯，而之后的每日产生的违约金尚未发生，又谈何被侵犯?另外，此观点中诉讼时效的起算方法也有失公平。对于逾期交房的甲公司来说，如果坚持逾期交房超过二年，就可以诉讼时效为抗辩拒绝承担违约金，甚至就此免除了交房的合同义务。其结论是，违约获得利益，显然不合理。本案中，甲公司的答辩就是持这种观点。

(二)以甲公司实际交房之日为起算点

此种观点是以侵权法理论为依据，即该逾期交房的侵权行为持续存在，故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日其计算，即从实际交房之日起计算。但此观点也有一定的弊端，首先，逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的合同之债，故应当适用合同债权的诉讼时效规定;其次，采用此种诉讼时效起算方法也会导致买受人为了获取更多的逾期交房违约金，而怠于向出卖人主张权利，造成该诉讼时效被滥用，产生对甲公司的不公平结果。本案中，原告郭先生就是持这种观点。

(三)以权利人向法院起诉之日起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权

当事人因逾期交房或逾期banli 权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年;期间有时效中断或中止情形的，适用时效中断或中止的规定。

逾期交付违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。商品房买卖合同中，都有“出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”的约定，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。可见，这种逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算方式，既不违背相关诉讼时效制度的法律规定，对双方当事人都相对公平合理，也经常被人民法院的相关判决采用。

因此，本案中原告郭某逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自郭某向法院起诉之日起向前推算三年，保护这三年期限内的违约金请求权，即自2008年10月10日起按合同约定的按郭某已付房屋总价款每日万分之二的违约金之和。

小结：

本案最终双方和解结案，甲公司大约按郭某已付房屋总价款每日万分之二违约金的三年之和，向郭某支付逾期交房违约金，结果相对公平。公平是立法的基本原则之一，也是司法追求的结果。同时，司法实践中对此类纠纷案件存在着上述三种不同的判决结果。最高人民法院应当对此类继续性违约金的诉讼时效起算问题作出司法解释，实现人民法院相关判决结果的统一。

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